Vender imóveis herdados: Informações úteis

#Passo 1: Calcular mais-valias imóveis
A venda de imóvel herdado vai gerar mais-valias associadas ao lucro que o vendedor aufere. 

As mais-valias de um imóvel são calculadas através da seguinte fórmula:

• Mais-valias = Valor de Venda (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda (encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 5 anos).

Os encargos suportados com a valorização do imóvel dizem respeito às obras ou investimentos na casa que tenham contribuído para a valorização da mesma, como, por exemplo, a instalação de um sistema de aquecimento central, e que tenham decorrido nos últimos cinco anos antes da venda da habitação.

Os encargos com compra e venda são referentes ao IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e a escritura de compra da casa vendida.

Contudo, na situação de se tratar de um imóvel herdado, como é possível saber o valor da aquisição do mesmo, se não foi o próprio que o comprou?

Conforme o n.º1 do artigo 45.º Código do IRS referente a bens adquiridos a título gratuito (como é o caso de heranças), o valor da aquisição é o correspondente ao ponderado para efeito de liquidação do Imposto do Selo (ou do antigo imposto sucessório), mesmo que a operação tenha beneficiado de isenção.

Este valor diz respeito ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) desse imóvel e que constava na sua Caderneta Predial no ano em que foi transmitido por herança. Assim sendo, será essencial validar-se os valores junto de uma repartição de Finanças, especialmente se a partilha já foi feita há algum tempo.

O valor da compra presente na Caderneta Predial é atualizado pelas Finanças. É aplicada uma correção monetária, que difere em função do ano de compra e cujos cálculos para estabelecer o montante da correção são realizados pela Autoridade Tributária.

#Passo 2: Declarar a venda de imóvel herdado no IRS
De seguida, será necessário declarar a venda de imóvel herdado no IRS. O montante que vai lucrar com a venda, isto é, as mais-valias, está sempre sujeito a tributação por parte das Finanças.

O rendimento proveniente desta venda deve constar do Anexo G do Modelo 3, a entregar na segunda fase da declaração de rendimentos. Se o imóvel pertencer a mais do que um herdeiro, cada herdeiro terá que identificar a sua quota hereditária.

Segundo o Código do IRS, não estão sujeitos a tributação, em sede de IRS, as mais-valias derivadas da alienação de imóveis herdados comprados antes de 1 de janeiro de 1989 e de terrenos para construção comprados antes de 9 de junho de 1965. Não obstante, a declaração deste rendimento é obrigatória no Anexo G1 do Modelo 3.

Para residentes fiscais em Portugal a tributação das mais-valias é ponderado a 50%, ou seja, metade do lucro que teve com a venda do imóvel será englobado no seu IRS e será tributado conforme o seu escalão nesse ano fiscal.

Contudo, caso se trate de um imóvel declarado como habitação própria permanente (HPP) e se o valor da mais-valia tiver como finalidade o reinvestimento na compra, construção ou mesmo obras de uma nova HPP, as mais-valias adquiridas com a venda do imóvel ficam isentas do pagamento de IRS, desde que o investimento seja feito até 36 meses após a venda do primeiro imóvel.

#Passo 3: Efetuar escritura
Por último, para efetuar a venda de imóvel herdado é necessário a realização da escritura de compra e venda do mesmo. Esta pode ser efetuada no Cartório Notarial, na Conservatória do Registo Predial ou num dos balcões do serviço Casa Pronta.

Todos os custos referentes à escritura são suportados pelo comprador da habitação, aos quais são adicionados ainda uma série de impostos a pagar:

• Registo da escritura;
• Pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis);
• Imposto do Selo sobre a transação = 0,8%;
• Imposto do Selo sobre o crédito, caso o comprador recorra a crédito habitação (0,5% para empréstimos até cinco anos e 0,6% para empréstimos superiores a cinco anos).

Fórmula do IMT:

• IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater

Em certos casos poderá ser preciso uma escritura de Justificação Notarial. Isto é comum quando se trata de imóveis muito antigos que carecem de um título formal (como, por exemplo, a escritura) válido para realizar o registo de aquisição do mesmo.

Assim sendo, caso não exista uma declaração que possa legitimar o seu direito de propriedade, a Justificação Notarial serve para provar exatamente isso. Normalmente estes contextos acontecem quando no passado foram realizados negócios meramente verbais de compras e vendas, doações e partilhas do imóvel.

Note que se o imóvel não estiver registado no seu nome não poderá vendê-lo, hipotecá-lo ou arrendá-lo. Neste sentido, é essencial que atente a este aspeto no processo de venda de imóvel herdado.

A realização desta escritura é feita num Cartório Notarial, que fornece todo o acompanhamento jurídico e organiza todo o procedimento necessário ao registo dos bens do atual proprietário, incluindo a participação às Finanças.

FONTE: SUPERCASA